Poradnik - HiLevel Geodezja
Planujesz zakup działki? Co należy sprawdzić? Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie działki?
Wybór i zakup działki często jest pierwszym krokiem w realizacji planu budowy własnego domu. Jest to często wybór kluczowy dla całego przedsięwzięcia, bo nie wszystko i nie wszędzie da się wybudować.
Kupując działkę należy zwrócić uwagę na wiele aspektów. Przede wszystkim należy zweryfikować parametry geometryczne działki, stan prawny, uzbrojenie terenu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także dostęp do drogi publicznej oraz to, czy granice działki były kiedykolwiek ustalane. Jeśli nie wiesz, gdzie tego wszystkiego szukać, możesz powierzyć te kwestie geodecie, który jest w stanie wszystko to dla Ciebie sprawdzić.
Najważniejszym dokumentem określającym parametry i możliwość zabudowy działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym określa m.in. czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę, czy np. przypadkiem nie znajduje się na terenach osuwiskowych. Plan ten określa także co możesz na danej działce wybudować, stąd dobrze zapoznać się z jego zapisami przed kupnem nieruchomości gruntowej.
Kupując działkę należy zwrócić uwagę na wiele aspektów. Przede wszystkim należy zweryfikować parametry geometryczne działki, stan prawny, uzbrojenie terenu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także dostęp do drogi publicznej oraz to, czy granice działki były kiedykolwiek ustalane. Jeśli nie wiesz, gdzie tego wszystkiego szukać, możesz powierzyć te kwestie geodecie, który jest w stanie wszystko to dla Ciebie sprawdzić.
Najważniejszym dokumentem określającym parametry i możliwość zabudowy działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym określa m.in. czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę, czy np. przypadkiem nie znajduje się na terenach osuwiskowych. Plan ten określa także co możesz na danej działce wybudować, stąd dobrze zapoznać się z jego zapisami przed kupnem nieruchomości gruntowej.
Zanim kupisz wymarzoną działkę z pięknym widokiem, warto sprawdzić także, czy przez środek działki nie przebiegają sieci uzbrojenia terenu, które w znaczący sposób mogą ograniczyć zabudowę lub przysporzyć dodatkowych kosztów związanych z uzyskaniem pozwolenia i przebudową tychże sieci. Należy sprawdzić również, czy działka nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków lub nie znajduje się w strefie ochrony przyrody. A z praktycznych aspektów, po prostu sprawdź jakie ma plusy i minusy dana działka - możesz również zaciągnąć języka np. u sąsiadów czy teren nie ma ukrytych wad (podmokły/zalewowy).
Często klienci pytają nas czy mogą wybudować się na działce o powierzchni czterech arów? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i wymaga przeanalizowania kilku aspektów. Po pierwsze ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu, po drugie faktycznego kształtu działki, a po trzecie dokładności z jaką określone są jej granice. O tym jak możemy zagospodarować działkę decyduje również m.in. jej kształt i pochylenie terenu, dlatego przed zakupem należy umówić się w terenie i obejrzeć co dokładnie sprzedający ma do zaoferowania. Najkorzystniejszą konfiguracją działki o małej powierzchni (załóżmy do czterech arów) jest figura zbliżona do kwadratu - wtedy nasza działka jest łatwiejsza do zagospodarowania. Optymalna szerokość działki pod zabudowę to 18-20 metrów.
Często klienci pytają nas czy mogą wybudować się na działce o powierzchni czterech arów? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i wymaga przeanalizowania kilku aspektów. Po pierwsze ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu, po drugie faktycznego kształtu działki, a po trzecie dokładności z jaką określone są jej granice. O tym jak możemy zagospodarować działkę decyduje również m.in. jej kształt i pochylenie terenu, dlatego przed zakupem należy umówić się w terenie i obejrzeć co dokładnie sprzedający ma do zaoferowania. Najkorzystniejszą konfiguracją działki o małej powierzchni (załóżmy do czterech arów) jest figura zbliżona do kwadratu - wtedy nasza działka jest łatwiejsza do zagospodarowania. Optymalna szerokość działki pod zabudowę to 18-20 metrów.
Myślisz o budowie domu? Od czego zacząć budowę domu?
Pierwszą rzeczą konieczną do wybudowania domu jest mapa do celów projektowych. Jej wykonanie zleca się geodecie uprawnionemu. Jest to mapa, która powstaje na podstawie pomiaru sytuacyjno-wysokościowego szczegółów terenowych oraz dokumentacji znajdującej się starostwie powiatowym, a także zapisów ujawnionych w księgach wieczystych i Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Mapa ta przedstawia aktualny stan działki. To na tej mapie architekt projektuje nowy budynek, sieci uzbrojenia terenu i elementy zagospodarowania. Mapa do celów projektowych jest dokumentem, bez którego nie jesteśmy w stanie uzyskać pozwolenia na budowę.
Geodeta na mapie do celów projektowych umieszcza granice działek ewidencyjnych oraz określa, czy spełniają one wymagania obecnych standardów technicznych, a co za tym idzie, czy możemy zbudować nasz dom w odległości mniejszej lub równej 4 metry od granicy. Mapa ta zawiera również informacje o sieciach uzbrojenia terenu, oznaczenia użytków gruntowych oraz konturów klasyfikacyjnych, inne elementy będące treścią mapy zasadniczej, a także linie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dobrze wykonana mapa do celów projektowych w dużym stopniu ułatwi pracę projektantom i pozwoli osiągnąć oczekiwany efekt, czyli nasz wymarzony projekt domu.
Geodeta na mapie do celów projektowych umieszcza granice działek ewidencyjnych oraz określa, czy spełniają one wymagania obecnych standardów technicznych, a co za tym idzie, czy możemy zbudować nasz dom w odległości mniejszej lub równej 4 metry od granicy. Mapa ta zawiera również informacje o sieciach uzbrojenia terenu, oznaczenia użytków gruntowych oraz konturów klasyfikacyjnych, inne elementy będące treścią mapy zasadniczej, a także linie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dobrze wykonana mapa do celów projektowych w dużym stopniu ułatwi pracę projektantom i pozwoli osiągnąć oczekiwany efekt, czyli nasz wymarzony projekt domu.
Usługi geodezyjne: na czym polegają i jak wygląda praca geodety - czyli za co geodeta bierze pieniądze?
Większość osób zastanawia się, dlaczego usługa geodezyjna tyle kosztuje? Musimy zdać sobie sprawę z tego, że czas poświęcony na dane zlecenie, to nie tylko czas pomiaru, ale szereg innych działań, które geodeta musi przedsięwziąć i opłat dodatkowych, które musi ponieść, aby dostarczyć klientowi produkt finalny jakim najczęściej jest mapa. Aby przybliżyć zawód geodety pozwolę sobie po krótce opisać czynności, które geodeci przeprowadzają podczas realizacji swoich prac.
1. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – ZGŁOSZENIE
Pierwszym etapem pracy geodezyjnej po przyjęciu zlecenia, jest zgłoszenie roboty w odpowiednim terenowo Starostwie – obecnie można robić to przy pomocy Internetu, co jest dużym ułatwieniem i pozwala zaoszczędzić czas, jednakże nadal trzeba zarezerwować średnio około pół godziny na jedno zgłoszenie, podczas którego określamy przedmiotową działkę, zakres opracowania, a także definiujemy odpowiednie materiały geodezyjne potrzebne do opracowania zlecenia. W zależności od Starostwa oczekujemy około godziny do nawet 3 tygodni na niezbędne materiały, na podstawie których możemy zacząć swoją pracę. Oczywiście materiały te nie są darmowe – geodeta za każdy dokument musi ponieść odpowiednie opłaty zgodne z obowiązującymi na dany rok stawkami za udostępnianie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Opłatę ponosimy do każdego zgłoszenia prac geodezyjnych – nawet jeśli pracowaliśmy już na danym obszarze i posiadamy materiały dotyczące tej lokalizacji - i tak musimy zapłacić za nie ponownie. Dodatkowo zapłacić musimy także za dokumenty, które sami stworzyliśmy np. w poprzednim opracowaniu na danym terenie.
2. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – PRZYGOTOWANIE
Po opłaceniu i otrzymaniu materiałów z Państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego przystępujemy do przygotowania pomiaru. W zależności od rodzaju opracowania etapy związane z przygotowaniem do pomiaru różnią się nieznacznie między sobą, ale za każdym razem analizujemy materiały archiwalne, co jest szczególnie istotną sprawą przy opracowaniach do celów prawnych takich jak m.in. podziały działek oraz mapach do celów projektowych. Niektóre ośrodki geodezyjne dają geodecie możliwość na analizę części materiałów archiwalnych online, aczkolwiek najczęściej w tym celu musimy udać się osobiście do odpowiedniego Starostwa Powiatowego i spędzić długie godziny w archiwum na przeglądaniu starych operatów technicznych. Za każdy odnaleziony dokument archiwalny, przydatny bądź niezbędny do realizacji zadania, geodeta ponosi opłatę.
Po analizie materiałów archiwalnych geodeta przygotowuje osnowę do przeprowadzenia pomiaru w terenie, a także w przypadku opracowań do celów prawnych i tyczeń opracowuje dane do wyniesienia na gruncie. Geodezyjne opracowanie danych do tyczeń wiąże się z dokładną analizą projektów powiązaną z konsultacjami architektoniczno-budowlanymi, w celu prawidłowego usytuowania zaprojektowanych przez architektów i projektantów obiektów. Uwaga! Geodeta nie ustala lokalizacji – geodeta jedynie wynosi w teren obiekty w lokalizacji zgodnej z projektem.
Dodatkowych przygotowań wymagają opracowania do celów prawnych tj. ustalenia terminu rozprawy w terenie, sporządzenia odpowiednich zawiadomień i rozesłania ich do stron przy pomocy Poczty Polskiej. Powyżej opisane przygotowanie do pomiaru trwa od paru godzin do paru dni.
Po analizie materiałów archiwalnych geodeta przygotowuje osnowę do przeprowadzenia pomiaru w terenie, a także w przypadku opracowań do celów prawnych i tyczeń opracowuje dane do wyniesienia na gruncie. Geodezyjne opracowanie danych do tyczeń wiąże się z dokładną analizą projektów powiązaną z konsultacjami architektoniczno-budowlanymi, w celu prawidłowego usytuowania zaprojektowanych przez architektów i projektantów obiektów. Uwaga! Geodeta nie ustala lokalizacji – geodeta jedynie wynosi w teren obiekty w lokalizacji zgodnej z projektem.
Dodatkowych przygotowań wymagają opracowania do celów prawnych tj. ustalenia terminu rozprawy w terenie, sporządzenia odpowiednich zawiadomień i rozesłania ich do stron przy pomocy Poczty Polskiej. Powyżej opisane przygotowanie do pomiaru trwa od paru godzin do paru dni.
3. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – POMIAR
Kwintesencją pracy geodety jest pomiar, który trwa w zależności od rodzaju opracowania od pół godziny do nawet kilku dni. Warto pamiętać, że aby dokonać pomiaru, geodeta musi dojechać na działkę, na co również poświęca czas i pieniądze związane z utrzymaniem samochodu oraz zakupem paliwa. Warto pamiętać również o tym, że pomiar nierzadko wykonywany jest w niesprzyjających warunkach atmosferycznych – wiatr, deszcz, śnieg itp. oraz w niesprzyjających warunkach terenowych – zakrzaczenie, lasy, podmokłe tereny, niewykoszone łąki, rowy, skarpy itp. Obecnie dużym ułatwieniem dla geodetów jest nowoczesna technika oparta na pomiarach satelitarnych GNSS, która w potężny sposób skraca czas trwania pomiaru, jednak nie zawsze jest możliwość jej zastosowania. W terenach zalesionych, zadrzewionych, o gęstej i wysokiej zabudowie technika GNSS na nic się nie zda – geodeta musi wykonać pomiar przy pomocy tachimetru i drugiej osoby. Geodeta oprócz kosztów dojazdu na działkę, ponosi koszty zakupu instrumentów geodezyjnych, a także corocznie musi opłacić abonament na możliwość wykorzystania pomiarów satelitarnych GNSS.
4. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – OPRACOWANIE POMIARU
Po przeprowadzonym pomiarze, geodeta przystępuje do prac kameralnych, podczas których dokonuje obliczeń danych pozyskanych w terenie podczas pomiaru. Po uzyskaniu ostatecznych współrzędnych geodeta przystępuje do opracowania mapy, która jest najczęstszym produktem usługi geodezyjnej. Proces tworzenia standardowej mapy trwa od kilku do kilkunastu godzin, a w przypadku dużych obszarowo opracowań nawet do kilku tygodni. Przy okazji opracowania pomiaru i nanoszenia go na mapę, muszę wspomnieć o ogromnej bolączce geodetów, a mianowicie o konieczności posiadania i opłacania wielu różnorodnych licencji do programów geodezyjnych. Dane ze Starostw Powiatowych niezbędne do opracowania map, wydawane są w różnych formatach i nie ma żadnego ujednolicenia w tym względzie. Przykładowo na obszarze naszej działalności niezbędne do sporządzania map są programy takie jak: TurboMap, GEO-INFO, EWMAPA oraz Microstation, nie wspominając o programach do obliczeń i transformacji współrzędnych. Oprogramowanie komputerowe generuje kolejne koszty, które geodeta musi pokryć ze swojej kieszeni.
5. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – OPRACOWANIE OPERATU TECHNICZNEGO
Stworzenie mapy, to nie koniec zlecenia geodety. Z każdego zgłoszenia prac geodezyjnych, geodeta jest zobowiązany sporządzić operat techniczny do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. W skład tego operatu, oprócz mapy, wchodzą przede wszystkim dzienniki i raporty z pomiarów, obliczenia, różnego rodzaju szkice, analiza materiałów archiwalnych, protokoły, wykazy zmian danych, wykazy współrzędnych punktów a także sprawozdanie, w którym dokładnie opisujemy co było przedmiotem naszych usług i jak dokładnie przebiegały prace. Sporządzenie standardowego operatu technicznego trwa parę godzin, a przy dużych opracowaniach nawet do paru dni. Dodatkowo geodeta sporządza plik modyfikacji bazy danych, który wraz z współrzędnymi przesyła na serwer ODGiK.
6. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – UZYSKANIE KLAUZULI WIERZYTELNOŚCI
W celu uzyskania klauzuli wierzytelności – aby mapa, czy inny dokument mogły być przedstawiane w procesach inwestycyjnych, prawnych i projektowych – geodeta przekazuje operat techniczny do Starostwa Powiatowego, gdzie operat przechodzi swoją kontrolę. Kontrola taka w zależności od powiatu trwa od kilku dni do paru miesięcy, na co geodeta nie ma wpływu. Po otrzymaniu pozytywnego protokołu weryfikacji operatu technicznego, geodeta uiszcza opłatę za każdy egzemplarz mapy lub dokumentu, który zostanie opatrzony klauzulą wierzytelności.
7. ETAP PRACY GEODEZYJNEJ – PREKAZANIE MAP KLIENTOWI
Po uzyskaniu klauzuli wierzytelności geodeta może przekazać klientowi mapę bądź inny dokument. Za każdy dokument geodeta ponosi odpowiedzialność prawną. Należy pamiętać, że taką dokumentację może sporządzić jedynie geodeta uprawniony, który opłaci oraz zda państwowy egzamin na uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii w odpowiednim zakresie prac geodezyjnych, co wbrew pozorom nie jest łatwe.
Podsumowując: Praca geodety związana jest z szeroką znajomością przepisów prawa a także wiedzą techniczną i odpowiedzialnością prawną za dane naniesione na dokumentację. Geodetą nie może być każdy. Ta z pozoru krótka, łatwa i przyjemna praca, w rzeczywistości nie jest sielanką. Geodeta boryka się przede wszystkim ze słabą jakością materiałów udostępnianych przez Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, rosnącym z roku na rok zakresem i wymaganiami sporządzanych dokumentów, trudnymi warunkami terenowymi, urzędami, przepisami prawa i mnogością opłat. Po uświadomieniu sobie w przybliżeniu specyfiki pracy geodety, sam oceń, czy usługi geodezyjne, aż tak dużo kosztują? Mając świadomość interdyscyplinarności geodezji, oceń, czy płacisz tak wiele, za usługę inżyniersko-prawną i zastanów się, ile dla porównania obecnie kosztują inne usługi i dobra.
Tyczenie budynku - czy jest potrzebne, jak się do niego przygotować i ile kosztuje?
Jeśli chcesz, żeby twój budynek stał na działce dokładnie w tym miejscu, w którym zaprojektował go architekt, powinieneś zlecić geodecie usługę tyczenia. Tylko geodezyjne opracowanie projektu zagospodarowania działki i rzetelne wytyczenie w terenie wraz z przeprowadzoną kontrolą daje 100% gwarancji, że przy odbiorze budynku nie okaże się, że stoi on w innym miejscu niż zaprojektowano, a tym samym, że odbiór budynku przebiegnie bez problemów. Taka sama procedura dotyczy również przyłączy mediów do budynku i elementów zagospodarowania działki.
Jak przygotować się do tyczenia budynku?
Działka powinna być wcześniej skoszona i pozbawiona drzew i krzewów, które znajdują się bezpośrednio w miejscu inwestycji. Czyszczenie działki można zrobić samodzielnie lub zlecić to firmie, która będzie wykonywała wykop pod fundamenty – firma taka ściągnie warstwę gleby urodzajnej i przygotuje należycie teren pod prace budowlane.Kiedy wytyczyć i jak się do tego tyczenia przygotować?
Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest wytyczenie budynku w obecności ekipy budowlanej, ze względu na to, że tyczenie to będzie służyć właśnie im przy wznoszeniu fundamentów i później ścian budynku. To oni dostarczą materiał, z którego wykonają ławy ciesielskie, a także tak je zlokalizują, żeby swobodnie między nimi mógł poruszać się operator koparki. Tyczenie najlepiej przeprowadzić w dniu wejścia na plac budowy ekipy budowlanej lub co najwyżej kilka dni przed rozpoczęciem prac budowlanych.
Istnieje również możliwość wykonania pełnego tyczenia przez ekipę geodezyjną, włącznie z przygotowaniem ław ciesielskich, jednak w tym przypadku koszty takiej usługi wzrosną ze względu na konieczność przygotowania materiału oraz dłuższy czas i większy nakład pracy, który musi poświęcić geodeta na działce oraz na składzie budowlanym.
Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza. Czy jest potrzeba i na czym polega.
Często na forach budowlanych pojawiają się wpisy z zapytaniem, czy mapę powykonawczą musi sporządzić geodeta? Niektórzy ludzie naiwnie uważają, że można wrysować samodzielnie na mapę budynek i przyłącza, za pomocą linijki i długopisu i że nie ma sensu płacić za to geodecie. Nie jest to jednak sprawa prosta i banalna jak może się wydawać. Spróbujcie, a na pewno się o tym przekonacie. Dodatkowo dokumentacja taka nie będzie miała cech dokumentu wiarygodnego i możliwego do dokonania za jej pomocą czynności prawnych.
Geodezyjną inwentaryzacje powykonawczą można zdefiniować jako zespół geodezyjnych czynności pomiarowych, obliczeniowych i kartograficznych, mających na celu zebranie stosownych informacji do określenia położenia oraz wymiarów i kształtu obiektów budowlanych zrealizowanych w terenie oraz weryfikację ich zgodności z projektem.
Geodezyjną inwentaryzacje powykonawczą można zdefiniować jako zespół geodezyjnych czynności pomiarowych, obliczeniowych i kartograficznych, mających na celu zebranie stosownych informacji do określenia położenia oraz wymiarów i kształtu obiektów budowlanych zrealizowanych w terenie oraz weryfikację ich zgodności z projektem.
Na podstawie Ustawy Prawo Budowlane do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowalnego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest zobowiązany dołączyć dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe.
Odpowiadając na pytanie zadane na samym początku: czy potrzebna nam geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza? Odpowiedź brzmi TAK, nie tylko potrzebna, ale jest nam konieczna. Wymagają tego od nas przepisy prawa. Jeżeli więc chcemy uniknąć problemów z odbiorem budynku – zlećmy te czynności wykwalifikowanemu geodecie.
Szybki kontakt
